不動産投資の重要なポイントについて

 

不動産投資の重要なポイントについて
大山正人 さん

株式会社ライフステーション 代表取締役
大山 正人 さん
〒930-0953 富山県富山市秋吉163-17
TEL: 076-420-1145



近年、中古アパートの売買をはじめ不動産投資が盛んになっております。

その熱は冷める気配が無く年々需要が高まっているように感じます。

最近では土地を購入し、新築アパートを建てる投資家の方も増えています。

この記事では私が考える不動産投資における重要なポイントを幾つかお伝えしたいと思います。


仕入れ

 

事務所イメージ

不動産の仕入れと言えば購入金額ですが、その購入額は一体何を基準にした金額でしょうか?

ひょっとすると不動産屋さんの言いなりになっているのでは???

 

(あとで詳しくご紹介いたしますが)購入額(仕入れ)は買主さんが基準でなければ不動産投資は成立ちません。

 

地域性

 

特にアパート投資をされる場合はアパート入居需要が見込める場所でなければ、どれだけ仕入れが安くても取得されないほうが良いと考えます。

アパートイメージ
どの地方都市でも二極化が進んでいる昨今、入居需要が見込めない場所で家賃を下げたアパートを買っても建ててもいっこうに入居が決まらない・・・当然、家賃が入らず銀行の返済ができない・・・そうするとどこか経費を削るところは無いか?を考える・・・管理やメンテナンスができず余計に空室を埋めれないアパートが出来上がる。

 

もうお手上げになり、売ろうとするが売れない・・・希望金額を大幅に下回る売値になる・・・


「はじめから取得しなければ良かった」という事になります。


※不動産投資を専門にする会社さんが多くありますが、表面だけの投資利回り・銀行返済後のキャッシュフローだけを真に受け失敗したというケースが増えています。

 

本気で不動産投資をするのであればその地域性をじっくり観察し、

 

本当にアパートが良いのか?

 

テナント店舗が良いのか?

 

倉庫が良いのか?


土地貸しが良いのか?

はたまた不動産投資自体を考えない方が良いのか

 

 

を決断して頂きたい。

地域性


不動産の出口とは将来的な売る・建て直す・手直しして継続するになります。

 

『仕入れ』での購入額の基準はこの出口を意識した金額でなければいけません。

例えば・・・

中古アパートを買い今の現状では満室で幾ら幾らの収入が見込めてもさらに10年の月日が経てば入居率は今の7割の程度になり、その頃には相当な修繕費用が発生するだろう・・・

だからその頃には購入金額の8割の金額で売却しよう・・・

という予測が立てれるかどうかが出口を意識しているか否か?になります。

 

 

出口を意識すると上記でいう将来的な入居率7割の家賃収入が全ての返済の原資という考えになり、その中で金融機関や経費を支払っても将来的なリフォーム費用が幾らまでなら捻出できるかなどが考えられるのです。

 

買った(建てた)金額の8割くらいとは幾らになるのか?そう考えると土地の購入金額は〇〇万円までに抑えておかないといけないな。駄目もとでも値引き交渉は幾らだな。という考え方ができます。

 

 

以上が不動産投資を行う上での重要なポイントと私は考えます。

 

最後に・・・
今不動産投資をされている方もこれから不動産投資をしようと考えておられる方々も是非「不動産事業主」という意識を持ち自身のこだわり(持論)を持った事業展開をして頂きたく思います。

何故なら、将来的に良くも悪くも自分で納得できる投資だったか?が一番重要と考えるからです。

 

 

取材協力

(株)ライフステーション 代表取締役
大山 正人
TEL:076-420-1145

 

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